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土地增值税清算鉴证
国家税务总局要求下，加强土地增值税征管已成为近年来各税务机关工作重点之一，清算口径趋向严厉。金三系统把房地产土地增值税纳入监管范畴。这一切都在预示着新一轮清算高潮即将来袭。面对史上最严厉的土地增值税征管，作为房地产开发企业的您做好准备了吗？
一、项目规划立项是否影响土地增值税清算？ | 1.土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？ 2.土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？ 3.分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？ 普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？ 4.分开还是合并清算的经典问答 5.住宅和商业地产混合型项目怎样进行税收筹划？ 6.土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间？控制增值率20%以下是降低收入还是增加成本好，有无其他办法？ 7.地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？车位、车库、地下室办理产权还是不办理产权？ 8.车位车库等要不要分摊土地成本？ 9.不同项目能否分摊成本？ 10.普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？ 11.按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高可以调整吗？ 12.项目分期滚动开发，怎样进行税收筹划？ |
二、房地产项目取得土地方式对于土地增值税清算的影响
| 1.土地作为扣除项目成本如何确定? 2.暗箱操作迟早要还的！ 3.拆迁补偿费属于取得土地使用权所支付的金额吗？ 4.毛地出让—先拿地后拆迁怎么清算？ 5.地出让合同显示为取得净地，房地产开发企业所支付的拆迁补偿费可否作为开发成本扣除？ 6.投资政府土地改造项目如何纳税处理？ 7.直接买地与股权转让买地对于双方有哪些税收影响？ 8.投资再转让土地存在哪些税收争议？ 9.竞拍取得土地出让合同该怎么签定？ 10.开发过程中土地使用税怎么计算？ 11.竞拍取得土地缴纳耕地占用税吗？ 缴纳完耕地占用税可以一年免土地使用税吗？ 12.红线外支出能否列支土地成本清算扣除？ 13.政府返还款可有纳税筹划空间？ |
三、房地产项目开发成本清算如何扣除 | 1.签订施工合同不含甲供材如何处理？ 2.维修基金大配套费不能加计扣除吗？ 3.房地产开发都可以加计扣除吗？ 4.建安成本可随意虚增吗？ 5.会所、幼儿园、小学符合什么条件才可以作为公共配套设施成本？？ 6.装修装饰支出可否作为土地增值税扣除项目？ 7.售楼部费用可否作为土地增值税扣除项目？ 8.垫资开发与融资成本土地增值税税负比较
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四、房地产项目开发清算收入如何确定？ | 1.未开具发票或未全额开具发票时如何确认收入？ 2.房地产企业补退房款如何确认收入？ 3.房地产企业收取的违约金、更名费是否缴纳土地增值税? 4.取得非货币性资产如何确认土地增值税清算收入？ 5.拆迁安置房如何确认土地增值税清算视同销售收入？ 6.房地产企业自用、出租开发产品是否需要征收土地增值税？ 7.地上停车位、地下车位（人防/非人防）一次性收取租金是否缴纳土地增值税？ 8.房地产企业将车位无偿交付物业公司，物业公司收取租金，是否需要视同销售征收土地增值税？ 9.房地产企业未取得项目立项也未取得商品房预售许 可证，违规销售国有（集体）土地上建造的房产是否征 收土地增值税？ |
五、土地增值税清算开发费用如何扣除？ | 1.委托贷款利息支出属于能提供金融机构证明吗？ 2.房地产企业所支付的银行顾问费是否可以据实作为土地增值税清算扣除项目？ 3.房地产企业在全部使用自有资金情形下，房地产开发费用是按照扣除项目前两项的5%计算还是按照扣除项目前两项的10%计算？ |
六、清算后再销售房产税率如何确定？ | 1.土地增值税清算后的后续支出是否可以追补确认为土地增值税扣除项目？ 2.清算后取得发票咋办？ 3.清算后又卖房咋办？ |
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